【研究报告内容摘要】
目前,房地产信用债存在明显信用分层,优质龙头房企的估值和信用利差降至低位,择券的难度上升。本篇报告关注房地产abs投资机会,挖掘房地产abs相比信用债的溢价空间。
2019年房地产abs发行额稳中有升,贡献净融资增量。房地产abs审核和发行受政策环境影响,2019年1月和4月(宽松阶段),房地产abs发行额分别达652亿元、420亿元。收紧阶段,7-11月净融资额呈现下降趋势。11月以来,房地产abs的审核限制有所松动,12月发行额增至584亿元。整体来看,2019年月度净融资均为正。
2018年以来,供应链abs日益成为房地产abs发行主力。2018年,供应链abs发行额由2017年不足500亿元攀升至超过1300亿元,占房地产abs发行额比重达42.6%,2019年占比进一步上升至46.89%。
供应链abs近年来发行放量,提供一级市场投资机会。供应链abs近年来发行放量,部分房企供应链abs发行额甚至超过信用债发行额。供应链abs作为信用债替代品,提供了同一房企的投资机会。其中,万科和碧桂园是供应链abs发行主力,二者2017-2020年供应链abs发行额累计分别达1395.43亿元、666.4亿元,分别是其存量信用债规模的2.19和1.19倍。
供应链abs提供了短期限投资品种。部分房企发行的信用债期限相对较长,缺乏2年及以下信用债。比如龙湖、远洋和金茂,2017年以来信用债平均行权发行期限超过3年(含),龙光2019年以来信用债期限以3+2为主,世茂2019年以来信用债平均行权发行期限也超过2.5年(含)。上述房企的供应链abs发行额相对较大,相当于提供了1年及以内的投资品种。
挖掘供应链abs发行溢价。旭辉、宝龙、万科、世茂、恒大、龙光、首开、珠江实业、金茂、碧桂园、融创供应链abs较信用债的发行溢价相对较高。
核心假设风险。房地产政策超预期;数据口径存在偏差。

---